3.1 Le déroulement de l’enquête
Les données structurelles et de transaction provenant des banques sont complétées par les fournisseurs de données eux-mêmes avec les données de micro et de macro situation des biens immobiliers provenant de diverses sources. L’OFS met à la disposition des fournisseurs une application informatique pour enrichir et anonymiser les données. Cette application informatique (module IT OFS) établit un set de données enrichi, harmonisé et anonymisé à des fins statistiques. Elle assure que les données de tous les fournisseurs sont comparables. L’harmonisation des adresses est opérée entre les données d’entrée de la banque (paragraphe 3.2) et les informations géocodées du RegBL (paragraphe 3.3). Les adresses sont supprimées une fois l’enrichissement effectué. Le fichier de sortie qui en résulte est ensuite prêt pour l’envoi à l’OFS (figure G4). Le module IT OFS est une application logicielle «standalone». Son fonctionnement ne nécessite ni une installation ni une intégration dans le système informatique de la banque. Le module IT est «open source». Le site web pour applications open source www.github.com sert à l’OFS de plateforme de distribution pour l’outil IMPI et les données d’enrichissement. On peut aussi y consulter le code source. Le module est une application JavaScript avec le Framework (cadriciel) Angular et Electron dans la version pour le système d’exploitation Windows et dans la version pour Linux.
L’enquête est réalisée à un rythme trimestriel. Elle comporte les étapes suivantes (figure G4):
1 Avant la fin du trimestre, l’OFS envoie une demande avec le lien pour téléchargement de la base de données géocodées RegBL depuis la plateforme Internet Github.com .
2 La banque télécharge cette base de données avec les données d’enrichissement (chaque trimestre). Auparavant, elle a aussi téléchargé et démarré le module IT OFS (une seule fois).
3 La banque fournissant les données prépare les données d’entrée en fonction des périodes définies (voir paragraphe 3.2).
4 Elle enregistre le fichier d’entrée et la base de données dans le module IT.
5 Le module IT valide les données d’entrée et les enrichit avec des informations tirées de la base de données géocodées RegBL.
6 Il établit en même temps que le fichier de sortie un fichier log comprenant l’analyse des erreurs et un procès-verbal indiquant à quel point l’harmonisation des adresses a bien fonctionné. Grâce au fichier log, l’OFS peut identifier des indications manquantes et non plausibles et la banque peut procéder à des améliorations encore avant l’envoi.
7 Les données de sortie enrichies et anonymisées sont cryptées par les instituts hypothécaires et transmises à l’OFS par un canal sécurisé choisi par ces derniers.
8 Le processus de transmission des données se déroule indépendamment du processus d’enrichissement et d’anonymisation. La banque garde ainsi le contrôle des données d’entrée et de sortie. L’OFS recommande aux instituts hypothécaires d’utiliser sedex pour le transfert des données. Sedex est l’abréviation de secure data exchange et est un service de l’Office fédéral de la statistique (www.sedex.ch ). Il propose comme autre solution une livraison des données via le Filetransfer Service de l’Office fédéral de l’informatique et de la télécommunication (OFIT). L’OFS peut aussi recevoir les données via Secure-mail.
Le délai accordé aux instituts hypothécaires pour préparer, enrichir et transmettre les données se monte à 10 jours ouvrés à partir de la fin de la période sous revue. L’OFS compte ensuite 20 jours ouvrés pour valider et contrôler les données et pour calculer l’indice. Autrement dit, les résultats de l’indice sont publiés six semaines après la fin du trimestre considéré.
3.2 Le fichier d’entrée
Le fichier des données d’entrée contient les données tirées des systèmes administratifs de la banque. Il s’agit d’un tableau au format de document «.csv» ou «.txt». Le tableau comporte une ligne pour chaque achat d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété que la banque a financé au cours du trimestre sous-revue. Pour chaque achat, la banque indique les valeurs se rapportant à 21 variables. Ces indications portent sur l’adresse du logement, sur la structure du bâtiment (nombre de pièces, nombre de mètres cubes, surface du bien-fonds) et sur la transaction elle-même (prix, date de transaction). Les spécifications des variables d’entrée sont présentées dans l’annexe 10.1.
La liste des variables figurant dans le fichier d’entrée
– Date de transaction
– Prix d’achat
– Adresse: rue, numéro de maison, numéro postal d’acheminement, lieu
– Type d’objet (maison individuelle, appartement en PPE
– Type de maison individuelle (uniquement pour maisons individuelles)
– Type d’appartement en PPE (uniquement pour appartements en PPE)
– Résidence principale ou secondaire
– Utilisé par le propriétaire ou loué
– Année de construction
– Superficie de la parcelle (uniquement pour maisons individuelles)
– Nombre de mètres cubes (uniquement pour maisons individuelles)
– Norme de la mesure des mètres cubes (Sia 416, Sia 116, autre)
– Surface nette d’habitation (obligatoire pour appartements en PPE)
– Nombre de pièces
– Nombre de salles de bain
– Nombre de places de stationnement
– Qualité de la construction (notation)
– État du bâtiment (notation)
3.3 La base de données géocodées RegBL
L’OFS alimente la base de données avec les données d’enrichissement chaque trimestre. La banque de données comporte un tableau principal «Buildings» et trois tableaux auxiliaires: le tableau «Buildings» contient des informations sur la situation pour chaque bâtiment. Les trois tableaux auxiliaires «CenterStreets», «CenterCommunities» et «Alternative PLZ» servent à l’imputation d’une adresse si l’adresse dans le fichier d’entrée est lacunaire ou incorrecte. L’office tient compte dans ce cadre des travaux de construction, des fusions de communes ainsi que des nouvelles désignations de rues et de places. Dans le relevé sous-revue, la banque est invitée chaque trimestre par l’OFS à télécharger la base de données venant d’être actualisée. Elle reçoit 15 variables de situation (voir encadré) pour toutes les adresses de bâtiments tirées du Registre fédéral des bâtiments et des logements RegBL (octobre 2020: 2.284 millions d’objets). Les spécifications des variables de sortie sont présentées dans l’annexe 10.2.
Les catégories de variables concernant la situation
– Canton (26 catégories)
– Grande région (7 catégories selon la nomenclature OFS)
– Type de commune (9 catégories selon la nomenclature OFS)
– Taux de résidences secondaires par commune (2 catégories)
– Charge fiscale par commune (3 catégories)
– Temps de trajet jusqu’à des centres (3 catégories)
– Niveau de qualité de la desserte par les transports publics (5 catégories)
– Nuisances sonores (3 catégories)
– Déclivité (3 catégories)
– Exposition (2 catégories)
– Vue sur un lac (3 catégories)
– Vue sur des montagnes (3 catégories)
– Distance jusqu’à des lacs (2 catégories)
– Distance jusqu’à des rivières (2 catégories)
– Distance jusqu’à des lignes à haute tension (2 catégories)
Les variables de situation proviennent de sources de l’administration fédérale accessibles au public (paragraphe 2.6.2). L’OFS établit un propre modèle de vue à partir du modèle de terrain ainsi que de la mensuration des lacs et des montagnes de swisstopo. Pour chacun des quelque 2,3 millions de bâtiments, il a établi la surface de lac et le nombre de sommets qui seraient visibles depuis une hauteur de 2 mètres à supposer qu’aucun bâtiment voisin et aucune végétation ne gênent la vue. Ces deux dernières informations ont été laissées de côté car les capacités de calcul actuelles des ordinateurs usuels sont encore trop limitées pour établir un calcul intégral incluant des mises à jour régulières dans un délai utile. Ce modèle de vue est aussi complété chaque trimestre par les nouvelles constructions.