1.1 L’indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel (IMPI) comme partie du système statistique des prix national et international
L’indice des prix de l’immobilier résidentiel fait partie du système statistique suisse et vient compléter les autres indices de prix déjà produits par l’Office fédéral de la statistique (OFS): l’indice des prix à la consommation (IPC) et l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) mesurent l’évolution des prix des produits consommés par les ménages privés; l’indice des prix à la production (IPP) et à l’importation (IPI) fournit des informations sur l’évolution des biens et services produits ou importés par les entreprises et vendus en Suisse et à l’étranger; l’indice des prix de la construction (PCO) suit l’évolution des prix des prestations fournies dans le secteur de la construction; l’indice des primes d’assurance-maladie (IPAM) mesure l’évolution des primes d’assurances-maladie obligatoire et complémentaire et estime l’impact sur le revenu disponible des ménages privés; enfin, les parités de pouvoir d’achat permettent de comparer le niveau des prix en Suisse avec celui des pays européens, de l’OCDE et des autres pays du monde.
Le secteur de l’immobilier en Suisse représente une partie importante de l’économie et contribue pour plus de 7% au PIB suisse Comptes nationaux OFS, compte de production par branche, activités immobilières, branche NOGA 68, 2017 . Il est composé de 2,3 millions de bâtiments Registre fédéral des bâtiments et des logements RegBL (OFS, octobre 2020) , dont 1,8 millions destinés à l’habitation, et 4,6 millions de logements (FN2). Acheter un bien immobilier constitue le principal investissement pour un ménage. Disposer d’informations sur l’évolution des prix de ce secteur est donc primordial.
L’OFS s’est concentré dans un premier temps sur l’immobilier résidentiel du fait de son importance dans le parc immobilier et du bon développement de la méthodologie. Pour l’immobilier de rendement et commercial, les développements méthodologiques sont bien moins avancés et seule une minorité de pays s’est lancée dans la production de tels indicateurs.
1.1.1 L’historique
Suite au dépôt d’une motion parlementaire 11.3021 «Recensement statistique des prix de l’immobilier», en mars 2011 et d’un postulat 12.3003 du Conseil des Etats «Étude de faisabilité concernant le recensement statistique des prix de l’immobilier», en janvier 2012, une étude de faisabilité ARGE EPFL, Econability – HEG sur l’introduction d’un indice officiel des prix de l’immobilier a été mandatée par l’OFS en 2012. Les résultats de cette étude ont été positifs: le besoin des utilisateurs pour un indice officiel est bien réel; les sources de données potentielles ont été identifiées et une première ébauche des solutions méthodologiques possibles a été élaborée. Ainsi, à la demande du Conseil fédéral le 7 novembre 2012, un projet a été mis sur pied en 2014 pour développer un indice officiel suisse des prix de l’immobilier résidentiel.
1.1.2 Les bases légales
Les bases légales de l’indice des prix de l’immobilier résidentiel sont la loi sur la statistique fédérale (LSF, RS 431.01) du 9 octobre 1992, et l’ordonnance concernant l’exécution des relevés statistiques fédéraux du 30 juin 1993 (RS 431.012.1), qui rendent la participation au relevé de prix obligatoire pour les entreprises interrogées.
L’Office fédéral de la statistique observe les prescriptions sur la protection des données (LPD, RS 235.1) de la Confédération, telles qu’elles sont définies dans la loi. Toutes les données récoltées sont traitées confidentiellement et utilisées uniquement à des fins statistiques.
Les indices de prix de l’immobilier existants
aux niveaux cantonal, national et international
Un certain nombre de cantons (Zurich, Genève, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Tessin, Argovie, Fribourg) publient des chiffres concernant le marché immobilier cantonal: prix moyens, nombre de transactions immobilières et volume des transactions.
Au niveau suisse, l’offre de statistiques privées sur le secteur immobilier est étoffée et variée: Wüest Partner, IAZI-CIFI, Fahrländer Partner calculent de nombreux indices, pour différents types d’objets, à un niveau régional relativement fin. Les grandes banques fournissent également de nombreuses informations sur le marché immobilier. Le Swiss Real Estate Datapool SRED met à disposition de manière anonymisée les données des transactions immobilières de UBS, CS et ZKB ainsi que des analyses sur le secteur et son évolution au fil du temps.
Au niveau européen, 26 pays de l’UE ainsi que le Royaume-Uni, l’Islande et la Norvège publient des indices trimestriels des prix des logements selon le règlement (UE) 2016/792 du Parlement européen et du Conseil du 11 mai 2016 . Des sous-indices pour les nouvelles constructions et les constructions existantes sont disponibles pour 20 pays. Une minorité de pays publient des chiffres mensuels.
Un manuel des indices de prix de l’immobilier résidentiel, fruit de la collaboration de six organisations internationales, recense les questions conceptuelles et pratiques et fournit des recommandations Eurostat, Manuel des indices des prix de l’immobilier résidentiel, Luxembourg: Office des publications de l’Union européenne, 2013 . Le Fond Monétaire International, qui fournit un soutien très actif aux pays du monde entier dans l’établissement d’indices de prix de l’immobilier, a publié un guide pratique de production d’indices de prix de l’immobilier résidentiel.
L’OCDE et la Banque des règlements internationaux (BIS) rassemblent sur leur site tous les résultats disponibles au niveau international
1.2 Utilisations et groupes d’utilisateurs
L’utilisation des indices de prix de l’immobilier (résidentiel) est multiple:
1 Indicateur conjoncturel: une forte corrélation existe entre les prix de l’immobilier et la conjoncture. Les majeures crises bancaires depuis la moitié des années 1970 ont été déclenchées par l’explosion d’une bulle immobilière. Ces prix sont-ils moteurs ou victimes de la conjoncture? Ils jouent dans tous les cas un rôle très important dans le cycle conjoncturel. Des prix de l’immobilier en hausse sont souvent associés à une croissance économique, leur recul correspond par contre à des phases de stagnation ou de récession.
2 Surveillance de la stabilité des marchés financiers: la variation des prix de l’immobilier peut avoir une influence sur le secteur financier et la stabilité financière des ménages. Une chute des prix mène à une augmentation du degré d’endettement des propriétaires et ainsi du risque créancier. Les pertes hypothécaires obligent les banques à revoir leur stratégie en matière de crédit. Les surévaluations du patrimoine immobilier cachent des dangers pour l’économie entière et les indices de prix de l’immobilier sont fondamentaux pour détecter et reconnaître les bulles immobilières.
3 Politique monétaire et pilotage du renchérissement: les banques centrales et parmi elles la Banque nationale suisse ont pour objectif de contenir l’inflation. Puisque les logements occupés par leur propriétaire contiennent une partie non négligeable de consommation, il est important de les considérer pour le pilotage de l’inflation. L’importance des indices de prix de l’immobilier à cet effet devrait augmenter dans le futur.
4 Base pour la prise de décisions: l’achat ou la vente d’un bien immobilier représente, pour une majorité de ménages, la transaction la plus importante; cette décision doit donc être bien fondée. Si l’évolution des prix a une forte influence sur la décision et le moment d’effectuer une transaction immobilière, les indices des prix figurent parmi les informations qui contribuent le plus à cette prise de décision. En outre, les indices de prix de l’immobilier sont aussi utilisés par le législateur et l’économie privée.
5 Comparaison internationale: l’évolution du secteur immobilier suisse en comparaison avec ses voisins européens.
6 Utilisation dans d’autres statistiques officielles: dans l’indice de prix à la consommation (IPC), l‘évolution des prix des logements occupés par leur propriétaire est actuellement représentée par l’indice des loyers (méthode de l’équivalence locative). Un indice des prix de l’immobilier résidentiel pourrait remplacer cette pratique (principe du concept d’acquisition). Tant l’Office fédéral de la statistique, responsable de la production des comptes nationaux, que le Secrétariat d’État à l’économie, sont intéressés à un indice officiel des prix de l’immobilier pour le calcul et la plausibilisation de la valeur du parc immobilier dans le cadre de la publication du produit intérieur brut (PIB).
7 Analyses et prévisions: pour les instituts de prévisions économiques et de recherche.
1.3 Le profil de l’IMPI
L’indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel est un indicateur conjoncturel produit trimestriellement par l’OFS. Il mesure l’évolution des prix de transactions des maisons individuelles et des appartements en propriété par étage à des fins d’habitation. Les données pour son calcul proviennent des instituts hypothécaires. Pour neutraliser les différences qualitatives entre les objets immobiliers, étant donné que chaque transaction est unique, un modèle hédonique est utilisé. Les résultats sont publiés environ 6 semaines après la fin du trimestre sous-revue, au niveau suisse et selon 5 types de communes.