2 Die benötigten Daten und ihre Quellen

Für die Herstellung des Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) interessiert sich das BFS nur für einen abgegrenzten Teil des Liegenschaftenbestandes der Schweiz: Der IMPI zeichnet die Preisentwicklung der Eigenheime (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) nach. Die Erhebung berücksichtigt unter den Eigenheimen nur jene, die im bezeichneten Zeitraum zu Marktpreisen verkauft wurden.

Der Preisvergleich von Immobilien wird dadurch erschwert, dass es sich um äusserst heterogene Güter handelt. Keine zwei Liegenschaften sind identisch. Nur unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Objekteigenschaften wird der Vergleich zwischen Preisen aussagekräftig. Mit den Preisen, die im Erhebungsquartal und im vorangegangenen Quartal für Eigenheime bezahlt wurden, müssen auch die Eigenschaften der Objekte verglichen werden, die im letzten und aktuellen Quartal verkauft wurden (Abschnit 3.2).

Um die Preisentwicklung über die Zeit nachzeichnen zu können, braucht das BFS somit ein Bündel an Information: Zuerst das Faktum, welche Immobilien zu welchem Zeitpunkt verkauft worden sind. Es muss zudem sichergestellt sein, dass es sich um den richtigen Liegenschaftentyp handelt. Beim Kaufpreis muss es sich sodann um einen Marktpreis handeln. Zuletzt benötigt das BFS eine Reihe von Angaben zu den Eigenschaften der Einfamilienhäuser und der Eigentumswohnungen, die verkauft wurden (Abbildung G1). Präzise Angaben zur Ausprägung der Transaktions-, Adress-, Nutzungs-, Struktur- und Lagevariablen (Format, Kategorien) finden sich auch auf der Internetseite: https://github.com/bfs-preis/impi/wiki .

2.1 Objekttyp

Der IMPI misst die Preisentwicklung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Zu den Einfamilienhäusern gehören alle Häuser mit einer Wohnung, aber auch Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung. Bei den Eigentumswohnungen handelt es sich in aller Regel um sogenanntes Stockwerkeigentum. Miterworbene Hobbyräume ausserhalb der Wohnung sowie Autoabstellplätze in der zum Mehrfamilienhaus dazugehörigen Tiefgarage, werden als Zusatzzimmer respektive Parkplätze mitgezählt (Abbildung G2). Selten rutscht ein Zwei- oder Dreifamilienhaus mit in die Stichprobe. Dies kann dann passieren, wenn der Eigentümer eine der Wohnungen selber nutzt. Es handelt sich strenggenommen um Mehrfamilienhäuser. Sie lassen sich in diesen Sonderfällen aber nicht ausschliessen, weil sie von den berichterstattenden Hypothekarinstituten nach denselben Kriterien wie Wohneigentum kreditfinanziert werden. Anders als bei bei den Renditeliegenschaften erfassten die Kreditinstitute in ihren Datenbanken in diesem Fällen nicht die Anzahl Wohnungen, sondern behandelt die Liegenschaften als ob sie eine einzige Wohnung einschlössen. Die Zahl dieser Fälle ist gemäss Datenlieferanten sehr klein. Mit seiner Extremwertbehandlung schliesst das BFS eine verzerrende Wirkung aus.

2.2 Transaktionsdatum

Ein Immobilienkauf kann sich über mehrere Monate hinziehen: von der Ausschreibung einer Liegenschaft über die Suche nach einem finanzierenden Institut, über die Marktwertschätzung und Preisverhandlung bis zum Eintrag des neuen Besitzers ins Grundbuch (Abbildung G3). Das BFS definiert den Übergang von Schaden und Nutzen einer Liegenschaft an den neuen Eigentümer als Transaktionsdatum. Dieser Eigenumsübertrag geht mit dem Eintrag ins Grundbuch einher. Das Datum des Kaufvertrags muss nicht mit dem Transaktionsdatum identisch sein.

Datenlieferanten für den IMPI sind Hypothekarinstitute. Das Datum, das dem Eigentumsübertrag im Grundbuch in den Verwaltungssystemen der Banken am nächsten kommt, ist das der Kreditfreigabe. Zu diesem Zeitpunkt wurde auch der Pfandbrief ins Grundbuch eingetragen, der den Kredit der Bank sichert. Mit der Suche in ihrer Datenbank nach dem Auszahlungsdatum für Neukredite stellt die Hypothekarbank sicher, dass in der fraglichen Periode der Kauf resp. Verkauf tatsächlich stattgefunden hat. Es handelt sich um dieselbe Abgrenzung, die die berichterstattende Bank auch für die Erhebung «Neue Hypotheken» (HYPO-B) der Schweizerischen Nationalbank (SNB) vornimmt. Ans BFS werden nur die Neuhypotheken zum Immobilienerwerb geliefert. Ablösungen von einer anderen Hypothek werden aussortiert. Sie hat nicht nur eine Kreditofferte gestellt, wie weitere Konkurrenzinstiute auch, sondern sie hat - in aller Regel als einziges Institut - die Finanzierung unternommen. Damit sind Doubletten in den Datenlieferungen ausgeschlossen.

2.3 Preis

Das BFS erhebt den Kaufpreis, der in den Kaufvertrag eingetragen wurde. Für die Messung der Preisentwicklung für Wohneigentum erfasst das BFS nur die Marktpreise. Die Marktpreise sind das Resultat sogenannter Freihandtransaktionen. Das sind solche, die zwischen Käufer und Verkäufer zustande kommen, die einen Kaufpreis frei von allen anderen Interessen zwischen sich aushandeln. Verkäufe zu Vorzugspreisen, zwischen Freunden oder Familienmitgliedern, das sind etwa Vorerbschaften und Teilschenkungen, schliesst das BFS aus seiner Immobilienpreisstatistik aus. Im Zuge einer Immobilientransaktion erhält ein- und dieselbe Liegenschaft verschiedene Preise und Schätzwerte: Der Verkäufer und der Immobilienmakler legen den Angebotspreis fest. Das Hypothekarinstitut, das vom potenziellen Käufer um eine Kreditofferte gebeten wurde, unternimmt eine Schätzung des Marktwertes und legt für sich eine Belehnungsgenze für diese Liegenschaft fest. Im Zuge der Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer kann sich der Preis zudem mehrmals ändern. Der definitive Kaufpreis ist der, der im notariell beglaubigten Kaufvertrags festgehalten ist. Weitere Einschätzungen des Wertes werden von der kantonalen Gebäudeversicherung und von der Steuerverwaltung vorgenommen. Sie weichen in der Regel deutlich vom aktuellen Marktpreis ab (Abbildung G3).

2.4 Nutzung

Das BFS schliesst in seine Erhebung auch die Information ein, ob ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung vom Besitzer «selbstgenutzt» oder «vermietet» wird. Nicht alle Datenlieferanten können dem BFS allerdings die Angabe «selbstgenutz/vermietet» machen. Die Anzahl Transaktionen ist unzureichend, um die Preisentwicklung in beiden Liegenschaftssegementen separat zu berechnen. Das Interesse dafür ist auf Seiten Immobilienindustrie und auch international (z.B. bei Eurostat) gegeben. Sie möchten beobachten können, ob sich der Markt für Wohneigentum zweiteilt, in ein Segment für selbstgenutztes Wohneigentum und in ein Marktsegment für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die von Privatinvestoren rein zu Investitionszwecken erworben werden. Vollständig, das heisst über die ganze Stichprobe hinweg verfügbar, ist die Information, ob das Objekt vom Eigentümer als «Erst-» oder «Zweitwohnung» genutzt wird. Die Art der Nutzung des Wohnobjekts ist in jenen Gemeinden relevant, in denen die Zweitwohnungsgrenze von 20 Prozent erreicht oder überschritten ist. An diesen Orten ist eine Zweiteilung des Immobilienmarkts zu erwarten.

2.5 Objekteigenschaften und Lagequalitäten

Nur äusserst selten wird dieselbe Liegenschaft in aufeinander folgenden Quartalen weiterverkauft. Die Preisentwicklung muss daher aus dem Verkauf unterschiedlicher Einfamilienhäuser und Wohnungen abgelesen werden. Beim Vergleichen zweier Transaktionen muss man unterscheiden können, ob eine Änderung der Liegenschaftenpreise von einer Periode zur nächsten daher rührt, dass die Qualität der verkauften Objekte geändert hat, oder ob wirklich eine Preisentwicklung stattgefunden hat. Eine Preisentwicklung liegt dann vor, wenn auf dem freien Markt für dieselben Objekteigenschaften mehr oder weniger bezahlt wurde. Um sicherzustellen, dass es Gleiches mit Gleichem vergleicht, erhebt das BFS objektive Eigenschaften der Häuser und Wohnungen mit. Es handelt sich um Angaben zu Objekttyp und Grösse, Ausbaustandard und Alter, Zustand und Lage. Selbst, wenn ihre Architektur identisch ist, unterscheiden sich zwei Liegenschaften zumindest von ihrer Lage her. Keine Sicht ist dieselbe. Auch Verkehrsanbindung, Distanz zum nächsten Zentrum, Lärm- und Steuerbelastung sind an den Standort einer Liegenschaft gebunden und sind einem Käufer Geld wert. Durch die Quantifizierung ihrer Lagequalitäten stellt das BFS ein Maximum an Vergleichbarkeit zwischen Wohnobjekten her.

2.6 Datenquellen

Das BFS ist dazu verpflichtet, die Daten unter möglichst geringer Belastung von Wirtschaft und Einwohnern zu beschaffen. Es bezieht die Daten, die es zur Herstellung des IMPI benötigt, aus verschiedenen Quellen und berücksichtigt ein Maximum an administrativen Quellen. Datenlieferanten für den IMPI sind die grössten Hypothekarinstitute der Schweiz, das Eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister sowie eine Reihe von Bundesämtern mit öffentlich zugänglichen, geografischen Informationen.

2.6.1 Hypothekarinstitute

Das BFS erhebt die Daten für den IMPI bei den 26 grössten Hypothekarinstituten der Schweiz. Es handelt sich um Hypothekarbanken. Mit den 26 Banken deckt das BFS rund 90 Prozents des Markts ab, gemessen am gesamthaft ausstehenden Hypothekarvolumen. Die Rangliste der 26 grössten Hypothekarinstitute wurde auf der Basis des ausstehenden Hypothekarvolumens erstellt. Es handelt sich um Banken. Der Vergleich basiert auf den in ihren Geschäftsberichten 2017 publizierten Zahlen für den Schweizer Markt. Sie sind in allen Regionen der Schweiz vertreten und verfügen über eine Vielzahl der für die Herstellung des Immobilienpreisindex notwendigen Daten in guter Qualität: Die Banken erstatten Bericht, welche Immobilien im ausgewählten Zeitraum die Hand gewechselt haben. Sie sind auch in der Lage, die Abgrenzung des Marktsegments vorzunehmen, dessen wirtschaftliche Dynamik der IMPI abbilden soll. Sie unterscheiden geschäftsbedingt zwischen Wohneigentum und Renditeliegenschaft. Wohneigentum und Immobilieninvestitionen werden von den Banken mit unterschiedlichen Methoden bewertet und unterliegen anderen Finanzierungsregeln. Die Regulierung des Hypothekarmarkts verlangt von den Schweizer Hypothekarbanken, dass sie den definitiven Kaufpreis der Liegenschaften, die sie finanzieren, in ihren Systemen führen. Sie filtern die Informationen weiter nach Wohneigentum und Freihandtransaktionen. Sie arbeiten für die Überprüfung des Marktwerts der Liegenschaften mit elektronischen Bewertungs-Programmen. Sie speisen diese Tools mit den gleichen Objektangaben, die auch das BFS interessieren.

2.6.2 Öffentliche Daten für Lagequalität

Das BFS reichert die Angaben der Bank zum verkauften Objekt mit diversen Informationen zu seiner Lage an. Für die Feststellung seiner Mikrolage (Adress- und Quartiers-genau) und Makrolage (Kanton, Gemeinde) greift das BFS auf öffentlich zugängliche Datensammlungen aus der Administration zurück (Textbox).

2.6.3 Grundbücher

Parallel zur Bankenerhebung Erhebung bei den Hypotherkarinstituten wird das BFS mittelfristig eine zweite Erhebung bei den kantonalen Grundbüchern einführen. Via die Grundbücher wird das BFS erstmals die Gesamtheit der Liegenschaftskäufe pro Jahr zählen. Das BFS wird gestützt auf der Zahl der Transaktionen eine für den Schweizer Immobilienmarkt repräsentative regionale Gewichtung berechnen. Das Gesamtvolumen aller verkauften Immobilien kann in den Grundbüchern bis auf Weiteres nicht erhoben werden. Die Kaufpreise werden bisher nur in wenigen Kantonen im elektronischen Grundbuch geführt. Einer flächendeckenden Erhebung der Preise aus den Kaufverträgen steht auch das Grundbuchrecht entgegen. Mit der Bankenerhebung erfasst das BFS nur die Käufe, die mithilfe einer Kreditfinanzierung zustande kamen. Das BFS geht davon aus, dass es sich dabei um die weitaus häufigste Transaktionsart handelt. Wie gross ihr Anteil am Gesamtmarkt tatsächlich ist, soll mittels der Grundbucherhebung geklärt werden. Die Grundbucherhebung soll im Jahr 2022 in die Produktion gehen. Sie baut auf der jährlichen Langzeitsicherung der Grundbuchdaten auf. Die Erhebung filtert die für die Statistik benötigten Daten automatisch aus den von den Kantonen ans Bundesarchiv transferierten Grundbuchdatensätzen heraus. Der Zusatzaufwand für die Grundbücher ist damit äusserst gering.