1.1 Der Wohnimmobilienpreisindex (IMPI)
als Teil des nationalen und internationalen preisstatistischen Systems
Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) ist Teil des schweizerischen Statistiksystems und ergänzt die vom Bundesamt für Statistik (BFS) bereits produzierten Preisindizes. Der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) und der harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) messen die Preise für die Produkte, die von den Privathaushalten konsumiert werden, der Produzenten- und der Importpreisindex (PPI bzw.IPI) liefern Informationen zur Preisentwicklung bei Waren und Dienstleistungen, die von Schweizer Unternehmen hergestellt bzw. erbracht und in der Schweiz und im Ausland verkauft werden, der Baupreisindex (BAP) verfolgt die Preise in der Baubranche, der Krankenversicherungsprämien-Index (KVPI) beobachtet die Entwicklung der Prämien für die Kranken- und Zusatzversicherungen und schätzt ihre Auswirkungen auf das verfügbare Einkommen der Privathaushalte, und die Kaufkraftparitäten ermöglichen Preisvergleiche zwischen der Schweiz und den Ländern Europas, der OECD und der übrigen Welt.
Der Immobiliensektor hat mit einem Beitrag von 7% zum BIP Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung BFS, Produktionskonto nach Branche, Grundstücks- und Wohnungswesen, NOGA 68, 2017 grosses Gewicht in der Schweizer Wirtschaft. Er umfasst 2,3 Millionen Gebäude, darunter 1,8 Millionen mit Wohnnutzung, sowie 4,6 Millionen Wohnungen. Gebäude- und Wohnungsregister GWR (BFS, Oktober 2020) Immobilienkäufe sind die grössten Investitionen der Haushalte, weshalb zuverlässige Daten zur Entwicklung dieses Sektors von zentraler Bedeutung sind.
Das BFS konzentriert sich zunächst auf die Wohnimmobilien, da diese einen grossen Anteil des Gebäudeparks ausmachen und die entsprechende Methodik weit entwickelt ist. Im Bereich der Anlage- und Geschäftsimmobilien ist die methodische Entwicklung weniger fortgeschritten und erst wenige Länder erstellen entsprechende Indikatoren.
1.1.1 Hintergrund
In Erfüllung der Motion 11.3021 «Statistische Erfassung der Immobilienpreise» des Nationalrats vom März 2011 und des Postulats 12.3003 «Machbarkeitsstudie zur statistischen Erfassung der Immobilienpreise» des Ständerats vom Januar 2012 gab das BFS 2012 die Machbarkeitsstudie ARGE EPFL, Econability und HEG in Auftrag. Die Ergebnisse dieser Studie waren sehr positiv. Sie zeigten, dass der Bedarf an einem offiziellen Index vorhanden ist, und es konnten potenzielle Datenquellen identifiziert sowie erste methodische Überlegungen angestellt werden. Folglich gab der Bundesrat am 7. November 2012 die Entwicklung eines offiziellen Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex in Auftrag. Das Projekt wurde 2014 lanciert.
1.1.2 Gesetzliche Basis
Die Rechtsgrundlagen des Wohnimmobilienpreisindex sind das Bundesstatistikgesetz (BStatG, SR 431.01) vom 9. Oktober 1992 und die Verordnung über die Durchführung von statistischen Erhebungen des Bundes vom 30. Juni 1993 (SR 431.012.1). Darin ist festgehalten, dass die Teilnahme an der Erhebung für die befragten Unternehmen obligatorisch ist.
Das BFS hält sich an die Vorschriften gemäss Bundesgesetz über den Datenschutz (DSG, SR 235.1). Alle erhobenen Daten werden vertraulich behandelt und ausschliesslich für statistische Zwecke verwendet.
Bestehende Immobilienpreisindizes auf kantonaler,
nationaler und internationaler Ebene
Einige Kantone (Zürich, Genf, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin, Aargau, Freiburg) veröffentlichen Zahlen zum kantonalen Immobilienmarkt, namentlich die Durchschnittspreise sowie die Anzahl und das Volumen der Immobilientransaktionen.
Auf nationaler Ebene besteht ein breitgefächertes Angebot an privaten Statistiken zum Immobiliensektor. Wüest und Partner, IAZI/CIFI sowie Fahrländer Partner Raumentwicklung berechnen zahlreiche Indizes für verschiedene Objekttypen mit einem relativ hohen Detaillierungsgrad. Auch die Grossbanken veröffentlichen umfassende Informationen zum Immobilienmarkt. Der Swiss Real Estate Datapool (SRED) stellt anonymisierte Daten zu den Immobilientransaktionen von UBS, CS und ZKB sowie Analysen des Sektors und dessen zeitlicher Entwicklung zur Verfügung.
Auf europäischer Ebene erstellen 26 EU-Länder sowie das Vereinigte Königreich, Island und Norwegen vierteljährlich Wohnpreisindizes gemäss der Verordnung (EU) Nr. 2016/792 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Mai 2016 . In 20 Ländern sind Teilindizes zu Neubauten und bestehenden Bauten verfügbar. Eine Minderheit der Länder veröffentlicht monatliche Zahlen.
Ein von mehreren internationalen Organisationen gemeinsam erarbeitetes Handbuch für Wohnimmobilienpreisindizes befasst sich mit den konzeptuellen und praktischen Fragen und enthält Empfehlungen Eurostat, Handbook on Residential Property Prices Indices, Luxemburg: Amt für Veröffentlichungen der Europäischen Union, 2013 . Der Internationale Währungsfonds, der die Länder auf der ganzen Welt aktiv bei der Erarbeitung von Wohnimmobilienpreisindizes unterstützt, hat einen Leitfaden für die Produktion solcher Indizes veröffentlicht.
Die OECD und die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) sammeln auf ihrer Website sämtliche international verfügbaren Ergebnisse.
1.2 Anwendungen und Nutzerkreise
(Wohn-)Immobilienpreisindizes können vielfältig verwendet werden:
1 Konjunkturindikator: Immobilienpreise korrelieren stark mit der Konjunktur. Seit Mitte der 1970er-Jahre wurden alle grossen Bankenkrisen durch das Platzen einer Immobilienblase ausgelöst. Aber sind die Immobilienpreise allein treibende Kraft? Wie stark werden sie ihrerseits von der Konjunktur beeinflusst? Fest steht, dass sie im Konjunkturzyklus eine sehr wichtige Rolle spielen. In Phasen des wirtschaftlichen Aufschwungs steigen die Immobilienpreise häufig an, in Phasen der Stagnation oder Rezession gehen sie zurück.
2 Überwachung der Finanzmarktstabilität: Preisänderungen im Immobilienbereich können sich auf den Finanzsektor und die finanzielle Stabilität der Haushalte auswirken. Bei einem Einbruch der Immobilienpreise erhöht sich die Verschuldungsrate der Eigentümerinnen und Eigentümer und damit das Risiko für die Gläubiger. Verluste im Zusammenhang mit Hypotheken zwingen die Banken zu einer Strategieänderung im Kreditbereich. Eine Überschätzung des Immobilienvermögens birgt Risiken für die gesamte Wirtschaft. Immobilienpreisindizes sind somit ein wichtiger Anhaltspunkt, um Immobilienblasen zu erkennen.
3 Währungspolitik und Teuerungsausgleich: Zentralbanken, darunter auch die Schweizerische Nationalbank, haben den Auftrag, die Inflation zu begrenzen. Da das selbstgenutzte Wohneigentum einen erheblichen Teil des Konsums ausmacht, muss es bei der Steuerung der Inflation berücksichtigt werden. Die Immobilienpreisindizes dürften in diesem Zusammenhang an Bedeutung gewinnen.
4 Entscheidungsgrundlage: Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Haushalte die wichtigste Transaktion, folglich muss ein solcher Entscheid gut begründet sein. Da die Preisentwicklung diesen Entscheid sowie den Zeitpunkt der Immobilientransaktion stark beeinflusst, tragen die entsprechenden Preisindizes wesentlich zur Entscheidfindung bei. Darüber hinaus werden die Immobilienpreisindizes auch für politische und privatwirtschaftliche Beschlüsse herangezogen.
5 Internationale Vergleiche: Die Entwicklung des Immobiliensektors in der Schweiz kann mit jener in ihren europäischen Nachbarländern verglichen werden.
6 Verwendung in weiteren offiziellen Statistiken: Im Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) wird die Entwicklung der Preise von selbstgenutztem Wohneigentum aktuell mit dem Mietpreisindex abgebildet (Mietäquivalenz-Methode). Ein Wohnimmobilienpreisindex könnte diese Methode ersetzen (Erwerbsprinzip). Sowohl das BFS, das die Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung erstellt, als auch das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) haben Interesse an einem offiziellen Immobilienpreisindex, mit dem sie im Rahmen der Erarbeitung des Bruttoinlandprodukts den Wert des Immobilienparks berechnen und plausibilisieren können.
7 Analysen und Prognosen: Die Indizes dienen auch als Grundlage für Konjunkturprognosen und die Forschung.
1.3 Profil des IMPI
Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex ist ein Konjunkturindikator, den das BFS quartalsweise produziert. Er misst die Entwicklung der Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die zu Wohnzwecken dienen. Die als Berechnungsgrundlage herangezogenen Daten stammen von Hypothekarinstituten. Um qualitative Unterschiede zwischen den Immobilien auszugleichen und weil jede Transaktion einmalig ist, wird ein eigens entwickeltes hedonisches Modell verwendet. Die Ergebnisse für die Preisentwicklung auf nationaler Ebene sowie aufgeschlüsselt nach fünf Gemeindetypen werden rund sechs Wochen nach Ende des untersuchten Quartals veröffentlicht.