3 Statistique des bâtiments et des logements 2017

3.1 Les principaux chiffres

À fin 2017, le parc immobilier de la Suisse comprenait environ 1,7 million de bâtiments à usage d’habitation. Ce chiffre correspond à une augmentation de 6% par rapport à 2010. La moitié des bâtiments (49%) sont situés dans les cinq cantons les plus peuplés: Zurich, Berne, Vaud, Argovie et Saint-Gall. Mais leur répartition varie grandement selon la catégorie: 55% des maisons à plusieurs logements sont situées dans des communes-centres Selon la définition des agglomérations 2012: www.statistique.ch → Trouver des statistiques → Thèmes transversaux → Analyses territoriales → Niveaux géographiques → Typologies territoriales , contre 43% des maisons individuelles. La période de construction constitue un autre élément déterminant. Ainsi un peu plus d’un tiers (37%) des bâtiments ont été construits après 1980. La proportion monte à 43% lorsqu’on considère uniquement les maisons individuelles.

La Suisse compte environ 4,5 millions de logements. Leur nombre a progressé de 10% par rapport à 2010. À l’instar des bâtiments, un peu plus de la moitié des logements (51%) sont situés dans les cinq cantons les plus peuplés (ZH, BE, VD, AG et SG).

Plus de la moitié (55%) du parc de logements en Suisse est formé de logements de 3 ou 4 pièces. Un quart des logements (25%) sont de plus grande taille et un cinquième (20%) sont plus petits. Dans les communes-centres, les logements ont en moyenne 5 pièces et plus (20%). Les communes de couronne et multi-orientées présentent la proportion la plus élevée de logements de grande taille: 87% des logements y ont 3 pièces ou plus et 36% comptent 5 pièces et plus.

Les logements d’une surface de 60 à 119 m² représentent plus de la moitié (54%) du parc de logements; plus d’un quart des logements sont plus spacieux (28%) et 18% sont plus petits. En 2017, la surface moyenne des logements se montait à 99 m². Cette valeur, restée relativement stable depuis 2000 (97 m²), est plus faible dans les centres urbains (94 m²) que dans les communes rurales sans caractère urbain (102 m²). Elle est la plus élevée (113 m²) dans les communes de couronne et multi-orientées.

À fin 2017, la Suisse comptait 2,2 millions de ménages de locataires (59%). Les cantons urbains de Bâle-Ville (84%) et de Genève (78%) présentent les parts les plus élevées de logements en location, les cantons du Valais (39%) et du Jura (42%) les parts les plus faibles.

Les ménages locataires sont avant tout des ménages d’une personne (44%) ou des ménages de couples avec ou sans enfants (45%). Ces deux types de ménages représentent respectivement 36% et 55% de l’ensemble des ménages.

Le loyer mensuel net 2017 se monte en moyenne à 1329 francs au niveau suisse. Les loyers les plus élevés se trouvent dans les cantons de Zoug, Zurich et Schwyz. Les cantons les plus avantageux sont le Jura, Neuchâtel et Glaris.

3.2 Parc et structure des bâtiments

Plus de la moitié des bâtiments à usage d’habitation sont des maisons individuelles, dans lesquelles vit environ un quart de la population

59% des bâtiments à usage d’habitation construits depuis 2010 sont des maisons individuelles. Ces dernières représentent même 72% des immeubles construits entre 2001 et 2010. La part des maisons individuelles a progressé jusqu’en 2012 et est restée stable depuis lors.

Le canton de Genève a la particularité de présenter une proportion de maisons individuelles (58%) dans la moyenne suisse, alors qu’une part très faible de sa population habite dans ce type de bâtiment (GE: 15%, CH: 27%). Dans le canton de Bâle-Ville, une proportion plus faible de la population vit dans une maison individuelle (12%). Avec 39%, cette catégorie de bâtiment y représente également une proportion du parc bien inférieure à la moyenne suisse. À l’inverse, près d’un habitant du canton du Jura sur deux (48%) vit dans une maison individuelle. Ce type d’habitation y représente les deux tiers (67%) du parc des bâtiments à usage d’habitation (voir carte G3 et graphique G4).

Un quart des bâtiments à usage d’habitation sont des bâtiments à plusieurs logements, dans lesquels vit plus de la moitié de la population

27% des bâtiments à usage d’habitation comprennent plusieurs logements, dans lesquels vivent 52% de la population (voir graphique G5). Le taux dépasse largement la moyenne suisse dans les cantons de Nidwald (67%) et de Zoug (66%).

Les petits bâtiments prédominent toujours

Lorsqu’on considère la Suisse dans son ensemble, les statistiques montrent un habitat peu densifié. Plus de trois quarts des bâtiments comptent 1 ou 2 logements. Ces bâtiments abritent environ 40% de la population. Seuls 5% des bâtiments comptent plus de 10 logements, mais ceux-ci concentrent près d’un quart de la population (voir graphique G6).

Près de la moitié des maisons individuelles (46%) sont occupées par une ou par deux personnes. Seulement 9% le sont par plus de quatre personnes. Plus d’un tiers des maisons à plusieurs logements comptent plus de 10 personnes. Cela correspond à 38% de la population.

Seulement 0,5% des bâtiments à usage d’habitation abritent 50 personnes ou plus, ce qui correspond à plus de 600 000 personnes (7% de la population) (voir tableau T3).

Un peu plus de la moitié des bâtiments à usage d’habitation ont 1 ou 2 étages, 5% en ont 5 ou 6 et 25 000 environ dépassent les 6 étages.

L’âge du parc de bâtiments varie d’un canton à l’autre

15% des bâtiments à usage d’habitation ont été construits après 2000. Cette part varie selon les cantons: celui de Fribourg compte un parc relativement neuf, avec près d’un quart (24%) des bâtiments construits au 21^e siècle. À l’inverse, seuls 4% des bâtiments ont été construits durant cette période dans le canton de Bâle-Ville, 8% dans celui de Glaris et 9% dans celui d’Appenzell Rhodes-Extérieures (voir graphique G7). Le canton de Bâle-Ville se distingue toutefois avec un parc composé aux trois quarts (75%) de bâtiments construits avant 1961.

Un cinquième de la population vit dans un bâtiment construit après 2000. La proportion est particulièrement élevée dans les cantons de Zoug (30%), de Schwyz (28%) et de Fribourg (27%). À l’opposé, près d’un tiers de la population occupe un immeuble construit il y a plus de 50 ans (avant 1961). La moitié restante (47%) réside dans un bâtiment construit entre 1961 et 2000.

3.3 Parc et structure des logements

Les logements de 3 et 4 pièces prédominent toujours

Plus de la moitié du parc de logements en Suisse sont des logements de 3 ou 4 pièces. Environ un quart des logements sont de plus grande taille et un cinquième des logements sont plus petits. Le nombre moyen de pièces par logement est de 3,8.

Environ 30% des logements font plus de 120 m²

En 2017, la surface moyenne des logements se monte à 99 m². La relative stabilité qu’on constate depuis 2000 (97 m²) s’explique par une surface moyenne inférieure à 100 m² des logements construits avant 1981 (63% du parc de logements). Celle des logements plus récents ne descend en revanche pas au-dessous de 100 m². Elle grimpe même à 131 m² pour les logements construits entre 2001 et 2005.

La surface habitable moyenne des maisons individuelles est d’autant plus grande que les bâtiments sont récents (131 m² en moyenne pour les maisons construites entre 1946 et 1980, 151 m² entre 1981 et 2000 et 168 m² après 2000). Cette observation s’applique aussi aux logements situés dans des bâtiments à plusieurs logements (77 m² entre 1946 et 1980, 93 m² entre 1981 et 2000 et 107 m² pour la période de construction 2000 à 2017) (voir tableau T4).

3.4 Les conditions d’habitation

La population dispose de 46 m² par habitant en moyenne

La surface habitable moyenne par habitant a augmenté légèrement, passant de 44 m² en 2000 à 46 m² en 2017. Dans les logements construits après 2000, elle est de 48 m² par habitant. Elle est nettement plus grande dans les maisons individuelles que dans les maisons à plusieurs logements (54 m² contre 42 m²). L’écart s’est cependant réduit ces dernières années (voir graphique G8): il a passé de 16 m² (59 m² contre 43 m²) pour les bâtiments construits entre 1981 et 1990 à 4 m² seulement (51 m² contre 47 m²) pour ceux construits après 2000.

Augmentation constante du taux de propriété depuis 1970

Les ménages suisses sont plus souvent locataires que propriétaires de leur logement. Fin 2017, la Suisse comptait 2,2 millions de ménages locataires et 1,4 million (38,0%) de ménages propriétaires de leur logement (voir graphique G9). Ce taux est en constante augmentation depuis 1970 (28,5%). Une analyse régionale fait apparaître de fortes disparités d’un canton à l’autre. Les cantons du Valais (57,3%), d’Appenzell Rhodes-Intérieures (55,1%) et du Jura (52,8%) affichent les taux de propriété les plus élevés, les cantons-villes de Bâle-Ville (14,9%) et de Genève (18,8%) présentent les taux les plus faibles. Sur l’ensemble de la Suisse, par rapport à 2000, l’augmentation du nombre de ménages propriétaires (+35%) est proportionnellement plus forte que celle des ménages locataires (+14%) En 2000, le calcul du taux de logements en propriété était basé sur un recensement exhaustif (RFP 2000). À partir de 2010, les informations sont issues d’une enquête annuelle menée auprès d’un échantillon d’au moins 200 000 personnes (relevé structurel du RFP). .

On compte en outre 98 000 ménages ayant un autre statut d’occupation (logement mis à disposition gratuitement par un parent ou un employeur, logement de service, droit d’usufruit, droit d’habitation, bail à ferme).

Le taux de logements en propriété est plus élevé chez les couples

La part des ménages propriétaires de leur logement diffère selon les caractéristiques des ménages, notamment la taille, la nationalité, la composition du ménage, ainsi que l’âge des personnes qui en font partie. Le fait de vivre en couple est clairement lié à l’accession à la propriété: le taux de logements en propriété est environ deux fois plus élevé chez les couples avec enfants (49%) ou sans enfant (50%) que chez les ménages d’une personne (24%) et chez les pères ou mères vivant seuls avec un ou plusieurs enfants (29%) (voir graphique G10).

Partager sa vie avec une ou plusieurs personnes semble constituer un élément important dans l’acquisition de son logement. De manière générale, le taux de logements en propriété augmente avec la taille du ménage. Plus de la moitié des ménages composés de quatre personnes et plus (52%) sont propriétaires de leur domicile. Les ménages de deux personnes ne suivent pas cette tendance. La proportion de propriétaires y est plus élevée (45%) que pour les ménages formés de trois personnes (41%). L’explication est probablement à chercher du côté des couples plus âgés dont les enfants, devenus adultes, ont quitté le foyer familial (voir graphique G11).

Seul un quart (26%) des ménages formés uniquement de personnes âgées de 25 à 64 ans, composition la plus représentée, sont propriétaires de leur logement. Cette proportion augmente à 43% lorsque le ménage comprend au moins une personne âgée de moins de 25 ans et au moins une autre âgée de 25 à 64 ans. Cette composition compte plus d’un million de ménages. Il s’agit typiquement de familles avec enfants. Les ménages dont tous les membres ont 65 ans et plus sont propriétaires dans 48% des cas (voir graphique G12).

Le taux des ménages propriétaires de leur logement varie aussi en fonction de la nationalité des membres du ménage. Ce taux est plus élevé chez les ménages dont tous les membres sont de nationalité suisse (46%) que lorsque tous les membres sont de nationalité étrangère (14%). Il se monte à 29% lorsque le ménage compte au moins un membre de nationalité suisse et au moins un membre de nationalité étrangère (voir graphique G13).

5% des ménages locataires habitent une maison individuelle

Les caractéristiques des logements diffèrent significativement selon le statut d’occupation des ménages qui les occupent. Un peu plus d’un logement sur deux qui est occupé par ses propriétaires (54%) est une maison individuelle (voir graphique G14). Les logements de locataires se situent par contre majoritairement dans des maisons à plusieurs logements (71%) ou dans des bâtiments d’habitation avec usage annexe (21%).

Les logements des ménages locataires sont en moyenne plus anciens que ceux des ménages propriétaires de leurs logements. La moitié des ménages propriétaires (51%) vivent dans des logements construits après 1980 alors que cette proportion est de 33% chez les locataires.

Les logements en propriété sont en moyenne plus spacieux que les logements de locataires (voir graphique G15). Cette réalité se traduit au niveau de la surface du logement, du nombre de pièces et de la surface habitable par personne. La surface moyenne des logements en propriété est de 134 m² alors que celle des logements de locataires est en moyenne de 51 m² de moins (83 m²).

En ce qui concerne le nombre de pièces, les petits logements ont plutôt tendance à être proposés à la location alors que les grands sont plus susceptibles d’être occupés par des ménages propriétaires. Seuls 5% des logements d’une pièce sont occupés par leur propriétaire contre 86% des logements comptant 6 pièces ou plus. Pour les 4 pièces, le taux de propriété se monte à 40% (voir graphique G16).

La surface d’habitation moyenne par personne est de 53 m² lorsque le logement est en propriété. C’est 12 m² de plus que lorsque le logement est proposé à la location (41 m²). Dans le même ordre d’idée, la densité d’occupation par pièce, soit le nombre de personnes dans le logement divisé par le nombre de pièces, est en moyenne plus faible pour les logements en propriété (0,54) que pour les logements en location (0,64).

Les loyers varient selon les cantons

Toutes tailles de logements confondues, les niveaux de loyers les plus élevés se trouvent dans les cantons de Zoug, Zurich et Schwyz. Les cantons les plus avantageux sont le Jura, Neuchâtel et Glaris. Les locataires du canton de Zoug déboursent le plus pour leur logement avec un loyer moyen de 1837 francs. Ceci représente 38% de plus que la moyenne suisse (1329 francs). À l’autre extrême, il en coûte en moyenne 907 francs à un habitant du canton du Jura (voir graphique G17). Les logements de trois pièces représentent la plus grande partie (36%) des logements occupés en location avec 797 000 unités en 2017. Le loyer mensuel net payé pour cette catégorie de logements se monte en moyenne à 1270 francs au niveau suisse. Il était de 976 francs en 2000.

Les ménages locataires de plus d’une personne dont tous les membres sont de nationalité suisse déboursent en moyenne 1515 francs par mois pour leur logement. Le loyer moyen se situe à 1500 francs lorsqu’au moins un membre du ménage est de nationalité étrangère et au moins un autre de nationalité suisse. Il est de 1474 francs pour les ménages dont tous les membres sont étrangers.

Lors de l’interprétation des chiffres ci-dessus, il convient de tenir aussi compte du loyer moyen au mètre carré. Celui-ci est de 15 francs pour les ménages de nationalité suisse de plus d’une personne. Il monte à 16 francs lorsqu’au moins un membre du ménage est suisse et un autre étranger. Il est de 17 francs pour les ménages étrangers d’au moins deux personnes.

Les logements loués par des ménages de nationalité suisse de plus d’une personne sont en moyenne plus grands (3,8 pièces) que ceux occupés par des ménages dont au moins un membre est suisse et un autre étranger (3,6 pièces). Les logements des ménages étrangers sont les moins spacieux en moyenne (3,4 pièces).

Pour un logement de 4 pièces, les couples sans enfant déboursent en moyenne un montant similaire (1564 francs) à celui versé par les couples avec enfants (1567 francs). Ce sont les personnes seules qui bénéficient des loyers moyens les plus bas (1352 francs), mais leurs logements de 4 pièces sont aussi plus petits en moyenne que ceux des autres types de ménages (95 m² contre, par exemple, 101 m² pour un couple avec enfants). Les pères et mères vivant seuls avec leurs enfants s’acquittent en moyenne d’un loyer de 1443 francs.

3.5 Les conditions d’habitation des seniors

Plus de neuf seniors sur dix vivent seuls ou en couple

En 2017, 1,5 millions de personnes sont âgées de 65 ans et plus en Suisse. Neuf fois sur dix, ces personnes vivent à domicile. Elles habitent le plus souvent seules (32%) ou en couple (57%) avec une proportion de personnes seules qui croit avec l’âge en raison de la mortalité. À titre de comparaison, près de la moitié (46%) de la population des 25 à 64 ans vit en couple avec des enfants, 25% en couple sans enfant et 17% vit seule.

Un senior sur trois vit en maison individuelle

Un peu moins d’un senior sur trois (31%) réside dans des maisons individuelles. Cette proportion évolue selon l’âge des personnes (voir graphique G18). À partir de la classe d’âge 60–64 ans, on note un recul au profit des appartements qui coïncide avec les départs à la retraite. À 85 ans et plus, un peu plus du quart (26%) des personnes vivent en maison individuelle. Cette situation reflète en partie les difficultés liées à la dégradation de la santé et aux limitations dans les activités de la vie quotidienne.

Plus de pièces pour les aînés

Si on ne retient que les personnes vivant seules ou en couple (soit plus de neuf personnes sur dix chez les seniors), on observe qu’à taille de ménage égale, les personnes âgées habitent plus souvent que les 25–64 ans dans des logements de quatre pièces d’habitation ou plus (voir graphique G19).

Il est intéressant de se pencher sur la part des aînés qui occupent des logements qualifiés de particulièrement grands ou de particulièrement petits en regard à la taille du ménage. Sont qualifiés ici de particulièrement grands les logements de quatre pièces ou plus pour les personnes vivant seules et de cinq pièces ou plus pour les personnes vivant en couple. Sont qualifiés de particulièrement petits les logements d’une pièce et ceux de deux pièces pour les personnes vivant à deux ou plus. Un tiers (32%) des 65 ans et plus vivent dans des logements qualifiés de particulièrement grands alors que seuls 4% vivent dans des logements qualifiés de particulièrement petits. À titre de comparaison, seuls 11% des 25–64 ans vivent dans un logement particulièrement grand et 6% occupent des logements particulièrement exigus.

Une analyse de la surface disponible par personne complète bien cette première impression. En moyenne, les seniors disposent de 20 m² de plus par personne que le reste de la population, soit 67 m² par personne (47 m² pour les 25–64 ans). Par contre, une analyse selon la taille du ménage montre que la différence de surface s’atténue rapidement avec l’augmentation du nombre de personnes dans le ménage: si les personnes âgées seules disposent effectivement de bien plus de surface moyenne que les 25–64 ans vivant seuls, la différence n’est plus que de 4 m² (58 m² vs 54 m²) lorsque les personnes vivent en couple sans enfant.

Les seniors sont d’avantage propriétaires de leur logement que le reste de la population Dans le cadre de cette analyse, le taux de logements occupés par leurs propriétaires ou par des locataires est calculé sur la base des personnes et non pas sur la base des ménages.

Plus d’un senior sur deux (54%) est propriétaire du logement qu’il occupe. À titre de comparaison, les personnes plus jeunes ne sont que 39% à être dans ce cas. La part des personnes propriétaires de leur logement augmente jusque vers la classe d’âge 65–69 ans pour atteindre près de 60% (voir graphique G20). Ensuite elle décline avec l’âge des personnes. Cette situation peut s’expliquer par le fait qu’une partie des seniors ont déménagé vers des logements loués plus adaptés à leurs besoins. Elle peut aussi être le fait d’avance sur héritage effectuée par des parents qui souhaitent transmettre le logement familial à leurs enfants tout en conservant son usufruit.

Des loyers moyens inférieurs pour les seniors

Les personnes âgées de 65 ans et plus dépensent en moyenne moins pour leur logement que le reste de la population, et ceci indépendamment du nombre de pièces que compte le logement (voir graphique G21). Leur loyer moyen se monte à 1194 francs par mois, soit 253 francs de moins que les personnes plus jeunes (1447 francs). Ceci s’explique en partie par l’ancienneté d’occupation du logement, qui implique souvent l’occupation d’objets plus anciens, moins susceptibles d’avoir été rénovés ainsi que des loyers peu réévalués.

Même si les loyers des personnes âgées sont en général inférieurs à ceux du reste de la population, la charge financière qu’ils représentent peut rapidement poser un problème pour elles. En effet, un loyer peut être une charge très élevée pour des personnes dont la source de revenu principale est une rente.

3.6 Aspects méthodologiques

Statistique des bâtiments et des logements

Etablie annuellement, la statistique des bâtiments et des logements (StatBL) se base sur le Registre fédéral des bâtiments et des logements (RegBL), géré par l’Office fédéral de la statistique (OFS).

La StatBL a été introduite progressivement en fonction des sources de données disponibles pour cette statistique. Depuis l’enquête 2012, les données sur les bâtiments et sur les logements sont combinées avec les données de la statistique de la population et des ménages (STATPOP) et du relevé structurel (RS). Le RS est une enquête réalisée annuellement auprès d’un échantillon d’au moins 200 000 personnes.

D’autres informations sur la StatBL: www.statistique.ch → Trouver des statistiques → 09 – Construction et logement → Bases statistiques et enquêtes.

3.6.1 Jour de référence de la statistique des bâtiments et des logements

Le relevé des registres et le relevé structurel ont le même jour de référence: le 31 décembre de l’année considérée.

Afin de pouvoir procéder à une exploitation des données sur les bâtiments et les logements avec état au 31 décembre pour la StatBL, un extrait du RegBL est toujours établi à cette date. Cet extrait est complété, jusqu’à la clôture du relevé trimestriel (environ à fin février), par des modifications intervenues dans les données des bâtiments et des logements pour autant qu’elles se rapportent aux activités de la construction de l’année de référence. Il est ainsi possible de présenter la situation des bâtiments et des logements au 31 décembre.

3.6.2 Traitement des données manquantes

Pour faciliter l’exploitation des données et l’interprétation des résultats, les données manquantes du relevé des registres et du relevé structurel sont complétées à l’aide de méthodes d’imputation statistiques. Dans ces dernières, la distribution statistique des valeurs originales est conservée. Ainsi, ces données peuvent être utilisées sans autre pour des exploitations statistiques, pour autant qu’elles ne concernent pas des unités géographiques trop petites.

3.6.3 Comparabilité avec les anciens relevés

Jusqu’en 2000, les relevés des bâtiments et des logements (RBL) faisaient partie intégrante des recensements de la population (RFP) réalisés tous les dix ans. Ces relevés avaient la forme d’une enquête exhaustive menée auprès des propriétaires et des agences immobilières. Les données du dernier recensement ont été utilisées pour le chargement initial du RegBL. Elles y sont mises à jour depuis par les services communaux et cantonaux de la construction.

Le passage d’une enquête à un relevé des registres a des conséquences sur les résultats des statistiques.

Il faut mentionner ici en particulier les travaux d’apurement du RegBL qui sont réalisés par les communes et les cantons. Ils permettent entre autres d’y intégrer des bâtiments construits avant 2000 qui n’avaient pas été considérés dans le RBL. Si la qualité des données du RegBL s’en trouve améliorée, les différents changements font que l’augmentation de l’effectif des bâtiments et des logements entre le RFP2000 et la StatBL2017, ainsi qu’entre les diverses éditions de la StatBL, n’est pas uniquement due à l’activité de la construction.

Il est cependant toujours possible d’établir des comparaisons entre les structures des bâtiments et des logements du RFP2000 et des StatBL2009 à 2017, car l’influence des rectifications saisies dans le RegBL sur les résultats d’ensemble de la StatBL est relativement modeste. Cela peut toutefois entraîner, pour certaines communes, des écarts importants d’une année à l’autre.

3.6.4 Modifications annuelles des effectifs

Les modifications annuelles de l’effectif de logements établies dans la StatBL se composent des éléments suivants:

– l’augmentation du nombre de logements liée à la construction, qui est le résultat de l’augmentation par de nouvelles constructions ou des transformations soumises à autorisation et de la diminution par des démolitions ou des transformations soumises à autorisation;

– les corrections de données sur les bâtiments et les logements opérées dans le RegBL dans le cadre de travaux de contrôles (voir chapitre 3.6.3.).

Les modifications de l’effectif de logements établies dans la StatBL contiennent par conséquent non seulement l’augmentation de logements liée à la construction, mais également tous les changements effectués dans le RegBL pour corriger des indications erronées et lors de changements d’affectation de bâtiments et de logements non soumis à autorisation.