3 Gebäude- und Wohnungsstatistik 2017

3.1 Die wichtigsten Zahlen

Ende 2017 gab es in der Schweiz rund 1,7 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung. Dies entspricht einer Zunahme von 6% gegenüber 2010. Knapp die Hälfte aller Gebäude (49%) befindet sich in den fünf bevölkerungsreichsten Kantonen Zürich, Bern, Waadt, Aargau und St. Gallen. Dabei sind die verschiedenen Gebäudekategorien räumlich sehr unterschiedlich verteilt. Mehrfamilienhäuser befinden sich zu 55% im städtischen Kernraum gemäss Definition der Agglomerationen 2012 (www.statistik.ch → Statistiken finden → Querschnittsthemen → Räumliche Analysen → Räumliche Gliederungen → Räumliche Typologien) , gegenüber 43% der Einfamilienhäuser. Die Bauperioden sind ein weiteres charakteristisches Merkmal. Etwas mehr als ein Drittel (37%) aller Gebäude mit Wohnnutzung wurde nach 1980 gebaut und der Anteil der in dieser Zeit erstellten Einfamilienhäuser (43%) übersteigt diesen Wert deutlich.

GebäudebestandT1

2000 2010 2017
absolut in % absolut in % absolut in %
Gebäude mit Wohnnutzung 1 462 167 100,0 1 642 622 100,0 1 738 218 100,0
Einfamilienhäuser 821 719 56,2 945 110 57,5 993 887 57,2
Mehrfamilienhäuser 357 559 24,5 419 723 25,6 463 380 26,7
Wohngebäude mit Nebennutzung 198 274 13,5 195 362 11,9 198 420 11,4
Gebäude mit teilweiser Wohnnutzung 84 615 5,8 82 427 5,0 82 531 4,7
vor 1919 erbaut 327 555 22,4 350 416 21,3 339 511 19,5
1919–1945 erbaut 192 565 13,2 186 166 11,3 198 683 11,4
1946–1960 erbaut 192 754 13,2 191 829 11,7 189 345 10,9
1961–1970 erbaut 173 324 11,8 173 570 10,6 173 226 10,0
1971–1980 erbaut 195 495 13,4 195 620 11,9 195 324 11,2
1981–1990 erbaut 204 000 13,9 201 898 12,3 201 853 11,6
1991–2000 erbaut 176 474 12,1 177 291 10,8 177 757 10,2
2001–2010 erbaut – – 165 832 10,1 166 243 9,6
2011–2017 erbaut – – – – 96 276 5,5

Quellen: BFS – Volkszählung 2000 und Gebäude- und Wohnungsstatistiken 2010 und 2017

BFS 2019


WohnungsbestandT2

2000 2010 2017
absolut in % absolut in % absolut in %
Wohnungen total 3 569 181 100,0 4 079 060 100,0 4 469 498 100,0
1 Zimmer 241 239 6,8 260 047 6,4 283 219 6,3
2 Zimmer 502 636 14,1 559 278 13,7 634 777 14,2
3 Zimmer 976 211 27,4 1 077 308 26,4 1 201 110 26,9
4 Zimmer 959 666 26,9 1 129 971 27,7 1 235 816 27,6
5 Zimmer 524 787 14,7 624 469 15,3 681 166 15,2
6 und mehr Zimmer 364 642 10,2 427 987 10,5 433 410 9,7
mit Angabe der Fläche* (in m2) 2 937 802 82,3 4 079 060 100,0 4 469 498 100,0
unter 60 545 255 15,3 711 750 17,4 794 995 17,8
60–119 1 650 499 46,2 2 277 323 55,8 2 428 857 54,3
120 und mehr 742 048 20,8 1 089 987 26,7 1 245 646 27,9
bewohnt 3 027 829 84,8 – – 3 743 570 83,8
zeitweise oder nicht bewohnt 541 352 15,2 – – 725 928 16,2

* Fehlende Angaben wurden im Jahr 2000 nicht eingesetzt.

Quellen: BFS – Volkszählung 2000 und Gebäude- und Wohnungsstatistiken 2010 und 2017

BFS 2019

Wohnungen mit einer Fläche von 60 bis 119 m2 machen mehr als die Hälfte (54%) des Gesamtwohnungsbestands aus. Über ein Viertel der Wohnungen (28%) sind grösser und 18% sind kleiner. Im Jahr 2017 betrug die durchschnittliche Wohnungsfläche 99 m2. Seit 2000 ist dieser Wert (97 m2) relativ stabil. Im städtischen Kernraum (94 m2) ist die Wohnungsfläche kleiner als in Gebieten ausserhalb des Einflusses städtischer Kerne (102 m2); im Einflussgebiet städtischer Kerne ist sie mit 113 m2 am höchsten.

3.2 Bestand und Struktur der Gebäude

Mehr als die Hälfte der Gebäude mit Wohnnutzung sind Einfamilienhäuser, in denen rund ein Viertel der Bevölkerung lebt

59% aller Gebäude mit Wohnnutzung, die seit 2010 gebaut wurden, sind Einfamilienhäuser. Für die Bauperiode 2001 bis 2010 beträgt dieser Anteil gar 72%. Bis ins Jahr 2012 ist dieser Anteil stetig gestiegen und seither stabil geblieben.

Der Kanton Genf stellt insofern eine Besonderheit dar, als der Anteil der Einfamilienhäuser (58%) in diesem Kanton dem schweizerischen Mittel entspricht, jedoch nur ein sehr geringer Prozentsatz der Bevölkerung in solchen Gebäuden wohnt (GE: 15%; CH: 27%). Im Kanton Basel-Stadt leben anteilsmässig am wenigsten Personen in einem Einfamilienhaus (12%), wobei auch der Anteil dieser Gebäudekategorie am Gebäudebestand mit Wohnnutzung mit 39% deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt liegt. Im Gegensatz dazu lebt fast die Hälfte der Bevölkerung des Kantons Jura in einem Einfamilienhaus (48%); zwei Drittel (67%) aller Gebäude mit Wohnnutzung sind Einfamilienhäuser (vgl. Karte G3 und Grafik G4).

Ein Viertel der Gebäude mit Wohnnutzung sind Mehrfamilienhäuser, in denen mehr als die Hälfte der Bevölkerung lebt

27% aller Gebäude mit Wohnnutzung sind Mehrfamilienhäuser, in denen 52% der Bevölkerung wohnen (vgl. Grafik G5). Diese Bevölkerungsanteile liegen in den Kantonen Nidwalden und Zug mit 67% bzw. 66% deutlich über dem gesamtschweizerischen Mittel.


Kleinere Gebäude dominieren weiterhin das Landschaftsbild

Betrachtet man die Schweiz als Ganzes, so zeigen die Statistiken einen wenig verdichteten Wohnraum. In mehr als drei Vierteln der Gebäude befinden sich 1 oder 2 Wohnungen. Diese Gebäude werden von rund 40% der Bevölkerung bewohnt. In nur gerade 5% der Gebäude gibt es mehr als 10 Wohnungen, die aber von rund einem Viertel der Bevölkerung bewohnt werden (vgl. Grafik G6).

In fast der Hälfte (46%) der Einfamilienhäuser leben eine oder zwei Personen. Nur jedes zehnte Einfamilienhaus (9%) ist mit mehr als vier Personen belegt. Über ein Drittel der Mehrfamilienhäuser werden von mehr als 10 Personen bewohnt, was 38% der Bevölkerung entspricht. Nur gerade 0,5% der Gebäude mit Wohnnutzung beherbergen 50 oder mehr Personen; diese Wohnform betrifft etwas mehr als 600 000 Personen oder 7% der Bevölkerung.

Verteilung der Gebäude nach Geschosszahl, 2017T3

Anzahl Geschosse Gebäude mit Wohnnutzung
absolut in %
Total 1 738 218 100,0
1 Geschoss 123 491 7,1
2 Geschosse 810 051 46,6
3–4 Geschosse 692 032 39,8
5–6 Geschosse 87 606 5,0
7–9 Geschosse 21 823 1,3
10 und mehr Geschosse 3 215 0,2

Quelle: BFS – Gebäude- und Wohnungsstatistik

BFS 2019

Der Gebäudepark ist je nach Kanton unterschiedlich alt

15% der Gebäude mit Wohnnutzung in der Schweiz wurden nach 2000 gebaut. Dieser Anteil variiert je nach Kanton. Der Kanton Freiburg verfügt über einen aussergewöhnlich neuen Gebäudepark: rund ein Viertel (24%) der Gebäude stammen aus dem 21. Jahrhundert. Demgegenüber beträgt dieser Anteil im Kanton Basel-Stadt nur gerade 4%, im Kanton Glarus 8% und im Kanton Appenzell Ausserrhoden 9%. Der Kanton Basel-Stadt zeichnet sich dadurch aus, dass 75% seines Gebäudeparks vor 1961 gebaut wurden (vgl. Grafik G7).

3.3 Bestand und Struktur der Wohnungen

3- bis 4-Zimmerwohnungen überwiegen weiterhin

Über die Hälfte des Gesamtwohnungsbestandes in der Schweiz sind Wohnungen mit 3 oder 4 Zimmern; etwa ein Viertel der Wohnungen ist grösser und ein Fünftel kleiner. Die durchschnittliche Anzahl Zimmer pro Wohnung beträgt 3,8.

Rund 30% der Wohnungen sind grösser als 120 m 2

Die durchschnittliche Fläche der Wohnungen beträgt 2017 99 m2 und ist seit 2000 (97 m2) ziemlich stabil geblieben. Das lässt sich damit erklären, dass die durchschnittliche Fläche der vor 1981 gebauten Wohnungen (63% des Wohnungsparks) unter 100 m2 liegt. Die Fläche der neueren Wohnungen hingegen war im Durchschnitt nie kleiner als 100 m2 und ist bei den Wohnungen mit Bauperiode 2001–2005 mit 131 m2 am grössten.

Wohnungen nach Anzahl Zimmer und FlächenklassenT4

Anzahl Zimmer Flächenklassen Durchschnittliche Wohnungsfläche
1–2 3–4 5 und mehr weniger als 60 m2 60–119 m2 120 m2 und mehr Total Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser
in % in % in % in % in % in % in m2 in m2 in m2
Total 21 55 25 18 54 28 99 m2 141 m2 87 m2
vor 1946 erbaut 22 52 25 20 55 25 95 m2 125 m2 84 m2
1946–1980 erbaut 24 56 19 23 59 18 87 m2 131 m2 77 m2
1981–2000 erbaut 17 53 31 12 51 37 110 m2 151 m2 93 m2
nach 2000 erbaut 13 56 30 7 48 45 120 m2 168 m2 107 m2

Quelle: BFS – Gebäude- und Wohnungsstatistik

BFS 2019

3.4 Wohnverhältnisse

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person beträgt 46 m2

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person erhöhte sich von 44 m2 im Jahr 2000 auf 46 m2 im Jahr 2017. Bei den nach 2000 gebauten Wohnungen beträgt die Pro-Kopf-Wohnfläche 48 m2.

In Einfamilienhäusern ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Person deutlich höher als in Mehrfamilienhäusern (54 m2 gegenüber 42 m2). Dieser Unterschied verringerte sich jedoch in den letzten Jahren (vgl. Grafik G8). Für die in der Bauperiode 1981 bis 1990 erstellten Bauten beträgt die Differenz 16 m2 (Einfamilienhäuser: 59 m2; Mehrfamilienhäuser: 43 m2), für die nach 2000 erstellten Bauten ist der Unterschied mit 4 m2 bedeutend kleiner (51 m2 bzw. 47 m2) geworden.

Stetige Zunahme der Wohneigentumsquote seit 1970

Die Schweizer Haushalte sind häufiger Mieter als Eigentümer. Ende 2017 zählte die Schweiz 2,2 Millionen Haushalte, die in einer Mietwohnung lebten, und 1,4 Millionen Haushalte, die in ihrer eigenen Wohnung lebten. Dies entspricht einer Wohneigentumsquote von 38,0% (vgl. Grafik G9). Diese Quote hat seit 1970 (28,5%) stetig zugenommen. Eine regionale Analyse zeigt grosse kantonale Unterschiede. Die Kantone Wallis (57,3%), Appenzell Innerrhoden (55,1%) und Jura (52,8%) weisen die höchsten Wohneigentumsquoten auf, die städtischen Kantone Basel-Stadt (14,9%) und Genf (18,8%) hingegen die tiefsten. Im Vergleich zum Jahr 2000 hat sich die Zahl der Eigentümerhaushalte (+35%) landesweit betrachtet proportional stärker erhöht als jene der Mieterhaushalte (+14%) Im Jahr 2000 stützte sich die Berechnung der Wohneigentumsquote auf eine Vollerhebung (VZ2000). Seit 2010 stammen die Daten aus einer jährlichen stichprobenbasierten Erhebung, die bei mindestens 200 000 Personen durchgeführt wird (Strukturerhebung der VZ). .

Wohneigentumsquote ist bei Paaren höher

Der Anteil der Eigentümerhaushalte unterscheidet sich je nach Merkmalen der Haushalte, insbesondere der Grösse, der Nationalität der Bewohnerinnen und Bewohner, der Zusammensetzung und der Altersklasse der Haushaltsmitglieder. Dabei besteht eine klare Verbindung zwischen dem Zusammenleben als Paar und dem Erwerb von Wohneigentum: Die Wohneigentumsquote ist bei Paaren mit Kindern (49%) oder ohne Kinder (50%) etwa doppelt so hoch wie bei Einpersonenhaushalten (24%) und Einelternhaushalten mit einem oder mehreren Kindern (29%) (vgl. Grafik G10).

Sein Leben mit einer oder mehreren Personen zu teilen scheint ein wichtiges Element für den Erwerb einer Wohnung zu sein. Mehr als die Hälfte der Haushalte mit vier und mehr Personen (52%) sind Eigentümer der Wohnung, in der sie leben. Auf Zweipersonenhaushalte trifft diese Tendenz nicht zu. Bei ihnen ist die Wohneigentumsquote (45%) höher als bei den Dreipersonenhaushalten (41%). Dies lässt sich wahrscheinlich auf den Anteil an älteren Paaren zurückführen, deren Kinder erwachsen sind und das Elternhaus verlassen haben (vgl. Grafik G11).

Die Wohneigentumsquote hängt auch von der Nationalität der Haushaltsmitglieder ab. Sie ist höher bei Haushalten, in denen sämtliche Mitglieder schweizerischer Nationalität sind (46%), als bei rein ausländischen Haushalten (14%). In Haushalten mit mindestens einer Person mit rotem Pass und mindestens einer Person ausländischer Nationalität beträgt die Wohneigentumsquote 29% (vgl. Grafik G13).

5% der Mieterhaushalte wohnen in einem Einfamilienhaus

Die Wohnungsmerkmale unterscheiden sich deutlich je nach Bewohnertyp der Haushalte. Etwas mehr als die Hälfte der von Eigentümerhaushalten bewohnten Wohnungen (54%) befindet sich in einem Einfamilienhaus (vgl. Grafik G14). Die Mietwohnungen liegen hingegen mehrheitlich in Mehrfamilienhäusern (71%) oder in Wohngebäuden mit Nebennutzung (21%).

Eigentümerwohnungen sind zudem durchschnittlich grösser als Mietwohnungen (vgl. Grafik G15). Dies betrifft die Wohnungsfläche, die Anzahl Zimmer und die Wohnfläche pro Person. Die durchschnittliche Fläche der Eigentümerwohnungen beträgt 134 m2, während jene der Mietwohnungen im Durchschnitt 51 m2 kleiner ist (83 m2).

Wohnungen mit wenigen Zimmern werden tendenziell eher zur Miete angeboten, während in grossen Wohnungen eher Eigentümerhaushalte leben. Nur 5% der 1-Zimmer-Wohnungen werden von Eigentümerinnen und Eigentümern bewohnt, gegenüber 86% der Wohnungen mit 6 oder mehr Zimmern. Bei den 4-Zimmer-Wohnungen beträgt die Wohneigentumsquote 40% (vgl. Grafik G16).

Unterschiedliche Mietpreise in den Kantonen

Werden alle Wohnungsgrössen gemeinsam betrachtet, sind die höchsten Mieten in den Kantonen Zug, Zürich und Schwyz zu finden. Die Kantone Jura, Neuenburg und Glarus sind am mietgünstigsten. Im Kanton Zug ist die durchschnittliche Monatsmiete mit 1837 Franken am höchsten und liegt 38% über dem schweizerischen Durchschnitt von 1329 Franken. Das andere Extrem stellt mit durchschnittlich 907 Franken der Kanton Jura dar (vgl. Grafik G17). Im Jahr 2017 waren die 3-Zimmer- Wohnungen (797 000 Einheiten, 36%) unter den Mietwohnungen am stärksten vertreten. Die durchschnittliche Monatsmiete für diese Wohnungskategorie beträgt auf gesamtschweizerischer Ebene 1270 Franken. Im Jahr 2000 waren es noch 976 Franken.

3.5 Die Wohnverhältnisse der älteren Menschen

Mehr als neun von zehn Seniorinnen und Senioren leben allein oder zu zweit

2017 lebten in der Schweiz 1,5 Millionen Personen, die mindestens 65 Jahre alt waren. Neun von zehn dieser älteren Menschen wohnen zuhause. Sie wohnen am häufigsten allein (32%) oder in Paarhaushalten (57%), wobei der Anteil der Alleinlebenden aufgrund der Sterblichkeit mit zunehmendem Alter ansteigt. Zum Vergleich: Nahezu die Hälfte (46%) der 25- bis 64-Jährigen leben in Paarhaushalten mit Kindern, 25% in Paarhaushalten ohne Kinder und 17% allein.

Ein Drittel der älteren Menschen lebt in einem Einfamilienhaus

Knapp jede dritte ältere Person (31%) lebt in einem Einfamilienhaus. Dieser Anteil entwickelt sich mit dem Alter der Person (vgl. Grafik G18). Mit den Pensionierungen (Personen ab 60 bis 64 Jahren) sinkt die Anzahl Personen in Einfamilienhäusern, während bei den Personen in Wohnungen eine Zunahme festzustellen ist. Bei den Seniorinnen und Senioren ab 85 Jahren lebt noch gut ein Viertel (26%) in einem Einfamilienhaus. Diese Situation widerspiegelt zum Teil die Schwierigkeiten, die mit der Verschlechterung des Gesundheitszustands und den Einschränkungen bei Alltagsaktivitäten einhergehen können.


Grosse Wohnungen für ältere Menschen

Werden lediglich die Alleinlebenden und die Paare betrachtet (d.h. neun von zehn älteren Menschen), leben bei gleicher Haushaltsgrösse Seniorinnen und Senioren häufiger in einer Wohnung mit vier oder mehr Zimmern als die 25- bis 64-Jährigen (vgl. Grafik G19).

Ältere Menschen sind häufiger Eigentümerinnen und Eigentümer ihrer Wohnung als die übrige Bevölkerung In der vorliegenden Analyse wurde die Wohneigentumsquote nicht auf Basis der Haushalte, sondern ausgehend von den Personen berechnet.

Mehr als die Hälfte der älteren Menschen (54%) wohnt in ihrer eigenen Wohnung. Bei der jüngeren Bevölkerung beträgt dieser Anteil lediglich 39%. Er steigt mit zunehmendem Alter an und beläuft sich bei den 65- bis 69-Jährigen auf nahezu 60% (vgl. Grafik G20). Anschliessend nimmt er wieder ab, was dadurch erklärt werden kann, dass ein Teil der Seniorinnen und Senioren in altersgerechte Mietwohnungen zieht. Ein weiterer Grund kann sein, dass in manchen Fällen die Familienwohnung als Erbvorbezug den Kindern übertragen wird und die Eltern als Nutzniesser weiterhin darin leben.

Seniorinnen und Senioren zahlen im Durchschnitt weniger Miete

Personen ab 65 Jahren geben unabhängig von der Anzahl Zimmer im Durchschnitt weniger Geld für ihre Wohnung aus als die übrige Bevölkerung (vgl. Grafik G21). Ihre Durchschnittsmiete beläuft sich auf 1194 Franken pro Monat, bzw. 253 Franken weniger als bei den jüngeren Personen (1447 Franken). Dies kann teilweise auf die langjährige Wohndauer zurückgeführt werden. Wohnungen, die lange von den gleichen Personen bewohnt werden, sind in der Regel eher älter, wurden seltener renoviert und unterlagen wenigen Mietzinsanpassungen.

3.6 Methodische Aspekte

Gebäude- und Wohnungsstatistik

Die jährliche Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS) basiert auf dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR), das vom Bundesamt für Statistik (BFS) geführt wird. Die GWS wurde schrittweise und gemäss den für diese Statistik verfügbaren Datenquellen eingeführt. Seit der Erhebung 2012 werden die Daten zu den Gebäuden und Wohnungen mit den Daten der Statistik der Bevölkerung und der Haushalte (STATPOP) und der Strukturerhebung (SE) kombiniert. Bei der SE handelt es sich um eine jährlich durchgeführte stichprobenbasierte Erhebung bei mindestens 200 000 Personen.

3.6.1 Stichtag der Gebäude- und Wohnungsstatistik

Sowohl die Register- als auch die Strukturerhebung haben als gemeinsamen Stichtag den 31. Dezember des jeweiligen Referenzjahres. Um für die GWS eine Auswertung der Gebäude- und Wohnungsdaten mit Stand 31. Dezember zu ermöglichen, wird jeweils am 31. Dezember des Referenzjahrs ein Auszug aus dem GWR erstellt. Dieser GWR-Auszug wird bis zum Abschluss der vierteljährlichen Datenerhebung (ca. Ende Februar) mit Änderungen von Gebäude- und Wohnungsdaten ergänzt, soweit sich diese noch auf die Bautätigkeit des Referenzjahres beziehen. Auf diese Weise kann die Situation der Gebäude und Wohnungen für den Stichtag vom 31. Dezember wiedergegeben werden.

3.6.2 Behandlung fehlender Angaben

Um die Auswertung der Daten und die Interpretation der Ergebnisse zu erleichtern, werden fehlende Angaben aus der Register- und Strukturerhebung anhand statistischer Einsetzungsverfahren ergänzt. Bei den angewandten Verfahren bleibt die statistische Verteilung der Originalwerte grundsätzlich unverändert. Mit den Daten sind somit statistische Auswertungen – soweit es sich nicht um kleinräumige geografische Einheiten handelt – ohne Weiteres möglich.

3.6.3 Vergleichbarkeit mit früheren Erhebungen

Die Gebäude- und Wohnungserhebung (GWE) waren bis 2000 integraler Bestandteil der alle zehn Jahre stattfindenden Volkszählung. Traditionellerweise wurden die GWE als Vollerhebung mittels eines Gebäudefragebogens bei den Hauseigentümerinnen und -eigentümern bzw. bei den Immobilienverwaltungen der Schweiz durchgeführt. Die Daten der letzten Volkszählung wurden für den Aufbau des GWR verwendet. Seither werden die Daten durch die kommunalen und kantonalen Bauämter aktualisiert. Die Umstellung von einer Befragung zu einer Registererhebung hat Auswirkungen auf die Ergebnisse der Statistiken. Speziell zu erwähnen sind die Bereinigungsarbeiten des GWR, die durch die Gemeinden und Kantone durchgeführt werden.

3.6.4 Jährliche Bestandsveränderungen

Die in der GWS ausgewiesenen jährlichen Veränderungen des Wohnungsbestands setzen sich wie folgt zusammen:

– Baulicher Zugang an Wohnungen, als Ergebnis des Zugangs durch baubewilligungspflichtige Neubauten oder Umbauten und des Abgangs durch baubewilligungspflichtige Abbrüche oder Umbauten;

– Korrekturen von Gebäude- und Wohnungsdaten, die im Rahmen von Nachkontrollen im GWR vorgenommen werden (siehe Kapitel 3.6.3).

Die in der GWS ausgewiesenen Veränderungen des Wohnungsbestandes enthalten somit nicht nur den baulichen Zugang an Wohnungen, sondern auch alle im GWR vorgenommenen Änderungen bei fehlerhaften Erfassungen und im Falle von nicht bewilligungspflichtigen Umnutzungen von bestehenden Gebäuden und Wohnungen.